Những trường hợp không được sang tên sổ đỏ, sổ hồng khi mua bán đất

Luật Đất đai hiện hành có quy định rõ về điều kiện sang tên sổ đỏ, sổ hồng.
Điều kiện để được sang tên sổ đỏ

Sổ đỏ, sổ hồng là từ mà người dân thường dùng để chỉ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sang tên sổ đỏ, sổ hồng dùng để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng, thừa kế quyền sử dụng đất (trong trường hợp chỉ có đất) hoặc quyền sử dụng đất cùng với tài sản khác gắn liền với đất (trong trường hợp có đất và nhà ở hoặc các tài sản khác).

Tuy nhiên, việc sang tên sổ đỏ, sổ hồng chỉ có thể thực hiện khi người sử dụng đất dáp ứng đủ các điều kiện quy định về quyền sử dụng đất theo pháp luật, bao gồm cả việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo Luật Đất đai 2023, các điều kiện để thực hiện các thủ tục liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 188. Theo đó, người sử dụng đất được cấp quyền thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho hoặc thế chấp quyền sử dụng đất, cũng như góp vốn bằng quyền sử dụng đất, khi đáp ứng các điều kiện sau đây thì mới được sang tên sổ đỏ:

– Đã được cấp Giấy chứng nhận (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013);

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không được sử dụng để kê biên tài sản đảm bảo thi hành án;

– Đất phải còn thời hạn sử dụng.

Ngoài ra, khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất còn phải đáp ứng các điều kiện khác được quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai năm 2013.

Các trường hợp không được sang tên sỏ đỏ, sổ hồng

– Trường hợp 1: Người sử dụng đất không đủ các điều kiện thực hiện quyền được quy định tại điều 188 Luật Đất đai 2013

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này.

b) Đất không có tranh chấp.

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

– Trường hợp 2: Người nhận chuyển nhượng thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng hoặc không đủ điều kiện để nhận chuyển nhượng, gồm:

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

– Trường hợp 3: Không đủ điều kiện trong trường hợp chuyển nhượng đất có điều kiện

Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.

Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.

Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.